說起華強北，大家絕對會想起聞名全國的“中國電子第一街”。在經(jīng)過近4年的地鐵施工道路圍擋之后，華強北的商家們終于盼來了即將“開街”的日子。不過，除了“中國電子第一街”的光環(huán)，整個華強北片區(qū)其實就像當今房地產(chǎn)市場上流行的“綜合體”，當中綜合了許多樓市要素。往日的榮光逐漸暗淡，華強北如何重新崛起？這時，不妨從樓市的角度來剖析華強北。

提起華強北，許多人會感覺仿佛踏進一個數(shù)碼森林，密密麻麻的電線就像樹藤纏繞著一個個一米柜臺。經(jīng)歷轉型升級的陣痛，即將重新“開街”的華強北給人無限期待，但一個產(chǎn)業(yè)可以改變一座城，在“中國電子第一街”的光環(huán)下，整個華強北片區(qū)也有自己獨特的樓市屬性，城市更新如何推進，如何處理商與住的關系，成為了一個獨特的更新樣本。

華強北位于深圳福田區(qū)，東起上步中路、西到華富路、北起紅荔路、南到深南路，在30余年的時間里發(fā)展成為亞洲最大的電子產(chǎn)品集散地，更走出了騰訊、創(chuàng)維等知名企業(yè)。

30年前，華強北是深圳一條再普通不過的街，甚至算不上一條街，只不過是上步工業(yè)區(qū)的一條廠區(qū)馬路而已。隨后，華強北神奇地崛起，成為中國乃至全球有影響的電子商業(yè)街。在華強北最繁榮的時期，日客流量可達70萬人次，不僅與羅湖東門步行街并列為深圳人氣最旺商業(yè)區(qū)，更一度被視為中國電子行業(yè)的“風向標”和“晴雨表”。

據(jù)公開資料顯示，華強北共有各類專業(yè)市場23個；專業(yè)市場面積超過深圳全市總量的1/5，其中經(jīng)營面積1萬平方米以上的大型商場有14家，是電子配套、家電、珠寶、鐘表、服裝等專業(yè)市場聚集的商業(yè)旺區(qū)。

在這樣的光環(huán)下，暴富神話也是一個接一個。“以前華強北因山寨手機一戰(zhàn)成名，10年前我在賽格廣場的一個小鋪位，一個月就能賺十幾萬，現(xiàn)在住的房子就是當時賺錢買的。”說起過去，在華強北做手機生意的陳老板顯得有些感慨，“轉型很難，放棄又不甘心，雖然現(xiàn)在生意大不如前，但我還是要感謝華強北。”

不過，當山寨潮流迅速消融之后，華強北電子市場進入一個艱難而痛苦的時刻。2013年，深圳地鐵7號線的修建讓華強北進入“封路”狀態(tài)：從南到北的方向因地鐵施工造成核心路段封堵，行人走道也已變得狹窄，貨運車和私家車塞滿了周邊擁擠的小巷。遭遇了電子商務的沖擊、產(chǎn)業(yè)升級、地鐵封路、山寨查貨風暴之后，光顧華強北的人流大幅減少，也導致大量實體商鋪空置，出租率和租金價格都在下降，華強北“衰落”也是最近幾年深圳市場經(jīng)常討論的話題。近日，記者在華強電子世界調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分一樓臨街的店鋪仍處于空置狀態(tài)。

今年10月28日，深圳地鐵7號線正式通車，地鐵開通后華強北釋放空間達2萬平方米，地上地下的空間容量拓展到600萬平方米，預計在今年年底明年年初華強北將重新開街。只是，華強北該如何順利實現(xiàn)“涅槃”成為關注的焦點。

除了產(chǎn)業(yè)升級，華強北其實還是一個“綜合體”：有著屬于自己的獨特樓市樣本，但近幾年特別是地鐵圍擋期間，整個華強北片區(qū)的舊住宅小區(qū)以及大多數(shù)舊廠房的更新似乎仍原地踏步。

昔日的華強北能否重現(xiàn)風采？除了產(chǎn)業(yè)升級，華強北其實還是一個“綜合體”：有著屬于自己的獨特樓市樣本。

華強北前身是深圳上步工業(yè)區(qū)，如果將華強北的范圍擴大至整個上步片區(qū)，該片區(qū)包括了價格達到“10萬+”的實驗中學學位房，還有著如華強小區(qū)、紅荔村、桑達小區(qū)、愛華大院、中電小區(qū)等舊住宅小區(qū)，中航公寓、賽格科技園公寓等配套宿舍，以及上步工業(yè)區(qū)等舊廠房和各式各樣的商業(yè)樓宇。

可以說，整個華強北片區(qū)就如同一個“綜合體”。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年特別是地鐵圍擋期間，整個華強北片區(qū)的城市更新除了華強北路兩旁建筑翻新、振華路上的中航城、中電迪富大廈以及部分寫字樓項目，舊住宅小區(qū)以及大多數(shù)舊廠房的更新似乎仍原地踏步，只有上步工業(yè)區(qū)的部分區(qū)域開始啟動舊廠房改造項目。

其實，過去的華強北曾是城市更新的“先鋒”。2000年，賽格廣場落成，成為當時世界最高的鋼管混凝土架構大廈。從1996年到2000年，華強公司也決定將幾棟廠房改建成華強電子世界，是華強北營業(yè)面積最大的電子市場。

“這幾年我都在附近租房子給員工當宿舍，其實華強北附近的租金已經(jīng)算很高，但周圍環(huán)境的確一般。”陳老板表示，“這附近的舊小區(qū)跟別的地方有所不同，除了受深圳整體樓市表現(xiàn)影響，還與整個華強北的經(jīng)營狀況息息相關。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在華強路旁的中電怡靜苑是上世紀90年代的高層建筑，94平方米的單位如今租金在7000元至8000多元之間，附近舊小區(qū)兩房單位，租金也在4500元至5000多元之間。

“其實，這幾年這個片區(qū)的房子租金想漲有點難度，可能還是跟華強北的經(jīng)營狀況有關。”中介溫先生對記者表示，“其實這里的租金已經(jīng)很高，也就是做生意的人才能承受，有些老板還租房來做網(wǎng)店，這樣成本就降低了許多，也在一定程度上撐起這個片區(qū)的租金。”在南園路的一棟居民樓內(nèi)記者得知，共有三四家租客都是生產(chǎn)手機的，房子既是手機作坊，又供租客自己居住。一位經(jīng)營手機零件的老板更對記者表示，華強北居住環(huán)境一般加上租金偏貴，所以今年他將工作地點搬到了南山的一棟城中村居民樓里。

記者在走訪深圳華強北片區(qū)的中介機構時還了解到，因為此前相關部門對華強北電子市場的規(guī)范升級，一些商戶搬離了該片區(qū)，片區(qū)內(nèi)出租屋的房租也隨之出現(xiàn)下降趨勢。就以位于南園路的下步廟北區(qū)為例，去年兩房單位租金都在5000元以上，最近租金降到了5000元以下甚至更低。中介還補充了一句：房租從來都是實體經(jīng)濟的反應。

在華強北打工的小黃對記者表示，公司老板之前都在華強北附近的小區(qū)租房子做宿舍，但由于這幾年生意不太好做，都讓他們搬到龍崗區(qū)南嶺村附近。“其實住華強北也就是圖方便，但居住環(huán)境實在很一般，經(jīng)商與居住其實應該協(xié)調(diào)。”小黃說道。

轉型升級進行時：工改項目成出路？

有人選擇堅守，有人選擇離開，更多的人則把希望寄予即將改造完成的“新華強北”。華強北雖然小但是功能非常齊全，既有工業(yè)企業(yè)也有居民區(qū)，這其實是創(chuàng)新要素的集中，是華強北的優(yōu)勢，未來應減少對居民的干擾，以免趕走了創(chuàng)新要素。

其實，華強北不只是一條街，而是一個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈。如果將華強北放在更大的全球制造業(yè)生產(chǎn)基地遷移背景下，華強北何去何從也將是深圳轉型升級的縮影。只是，不管是因為互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，還是順應深圳整座城市的發(fā)展，華強北的轉型已經(jīng)是一種時代必然。因此，有人選擇堅守，有人選擇離開，更多的人則把希望寄予即將改造完成的“新華強北”。

早在2008年，深圳市政府就對華強北的未來發(fā)展提出了“三個中心”的定位，即高端電子信息服務、展示和交易中心，多元業(yè)態(tài)混合的高品質(zhì)商業(yè)中心和生產(chǎn)型服務中心。據(jù)悉，福田區(qū)政府對華強北主街街面總投資約2.5億元，沿街商家建筑物改造總投資約1.6億元。雖然華強北片區(qū)的城市更新也在逐步推進，但除了路旁一些建筑的外墻，在一些市場內(nèi)部，記者看到的仍然是擁擠而又雜亂的景象，柜臺里散落著各種電子配件，其中一些鋪位和柜臺張貼著招租公告。

提起城市更新，華強北的城市更新既有傳統(tǒng)的舊住宅小區(qū)改造，也有舊工業(yè)區(qū)廠房改造項目，這與城市更新的土地性質(zhì)有關。與此類似，目前深圳城市更新中的“工改工”項目逐漸成為開發(fā)商最熱衷的項目，原因無非也在于業(yè)主較為單一，工業(yè)升級改造的可談判性難度大大降低。再者，從政府方面來看，政策鼓勵工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，因此產(chǎn)業(yè)立項專業(yè)申報的流程相對較短。據(jù)世聯(lián)行研究報告，深圳未來8至10年將有3000萬平方米的工業(yè)用地供應入市，其中，正在進行中的有1200萬平方米，準備報專項規(guī)劃的約有1000萬平方米，未來5年計劃新增約800萬平方米。與此同時，深圳城市更新供地結構正在發(fā)生巨大的變化，在2016年上半年，200萬平方米舊改供應中，工業(yè)類占比達130萬平方米。工改，已然成為開發(fā)商在深圳的主戰(zhàn)場。

目前，深圳市場上已有許多叫好又叫座的工改項目，包括星河world、方大城等，面對如今的高價變現(xiàn)或預期，讓市場對這種改造模式的未來充滿期待。比如星河world項目，原本為雅寶工業(yè)園，此前住宅部分銀湖谷的單價一度超過每平方米7萬元。當然，“工改工”項目也并非就是“香餑餑”。世聯(lián)行首席工改顧問董極表示，相關項目增值稅非常高，地價越低，增值空間越大，收的稅越多。也有這么一個觀點：像華強北這樣既在城市中心，又是相對低成本的經(jīng)商環(huán)境，是城市創(chuàng)新的源頭和土壤，應該盡量保留住這樣的空間。

除了通過城市更新讓華強北擺脫過去“低端”賣場形象，“創(chuàng)客”似乎成為華強北轉型升級的另一道風景。目前，賽格集團、華強集團大手筆支持創(chuàng)客產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，形成了目前賽格創(chuàng)客中心、華強創(chuàng)客中心兩大創(chuàng)客“天堂”。

不管是要擺脫過去“低端”賣場形象還是成為創(chuàng)客中心，其實這些發(fā)展要素恰恰與樓市的要素息息相關。深圳綜合開發(fā)研究院企業(yè)與市場研究中心主任劉魯魚認為，華強北雖然小但是功能非常齊全，既有工業(yè)企業(yè)也有居民區(qū)，這其實是創(chuàng)新要素的集中，是華強北的優(yōu)勢。未來應減少對居民的干擾，以免趕走了創(chuàng)新要素。對于華強北的升級問題，一定要保持開放的姿態(tài)，給予市場充分的自由，避免政府替代進行產(chǎn)業(yè)選擇。

這時，不妨將“新華強北”的范圍擴大，將它看作一個“綜合體”，在此基礎上對這個“綜合體”進行整體規(guī)劃，這或許將成為一個產(chǎn)業(yè)與樓市之間的獨特更新樣本，或許也是華強北未來實現(xiàn)突圍的另一種途徑。

在華強北地鐵口，幾位年輕小伙子的兜售聲低沉而無力：“先生，要手機嗎？”

這或許只是眾多在華強北謀生活的一員。如今，走在華強北的路上，人流依舊如織。即將重新開街，這會給華強北帶來什么？或許，每個人心里都有不同的想法。

30歲出頭的莊老板在華強北做生意已經(jīng)超過9年的時間，主要經(jīng)營電子元器件。“剛剛來華強北的時候，可比現(xiàn)在旺多了，隨便一個賣場里面都是人擠人的，有時候從早上忙到晚上，飯都顧不上吃。”莊老板回憶，“后來經(jīng)歷2008年金融危機，但正是這個時候這里才有空的鋪位，而之前一個鋪位的轉讓費甚至要幾十萬，關鍵是想要還不一定有，所以在那個時候我決定擴大經(jīng)營。”

以往華強北的入行成本之低讓人難以想象。“過去，如果你有膽量，幾千塊就可以進入這個行業(yè)。”莊老板如是說。就是通過這樣簡單的電子元器件的倒買倒賣，加之依賴著家里潮汕前輩們打下的基礎，讓莊老板感受到了“財富”的滋味。過去，莊老板的店單月流水有時會達到百萬元。“我現(xiàn)在住的房子就是在2010年買的，但身邊許多商人在那個時候賺了錢就去買房，我當時卻加大對生意的投資。”

這幾年，莊老板也感受到大家所說的華強北“寒潮”，加之深圳樓市過去幾年的火爆，這樣的一冷一熱顯得有些“諷刺”。“的確，當時我如果選擇多買幾套房子，現(xiàn)在我就不在華強北繼續(xù)做下去了。”莊老板笑說，“現(xiàn)在店里還壓著前幾年進的貨，好在不是賣吃的，不容易過期。”

莊老板應該是為數(shù)不多依舊堅定駐扎在華強北的商人。“現(xiàn)在逃離華強北的更多是90后，當過去的暴富神話消失之后，他們沒有過多的資金支撐和前輩的幫助，所以開始離開這個地方。守著傳統(tǒng)的產(chǎn)品可能是不行了，都在說轉型，說起來簡單做起來難，只能一邊熬著一邊找新的出路。”

不過，華強北正逐漸轉型成為創(chuàng)客天堂，又有許多年輕人聚集在此，這在莊老板看來也算是一個變化。對于創(chuàng)客團隊而言，豐富的電子元器件品類使得華強北幾乎成為“硬件天堂”的代名詞，這也成為華強北當前吸引眾多硬件創(chuàng)業(yè)者的天然優(yōu)勢。“在我樓上的幾個店里，我發(fā)現(xiàn)有好幾個搞APP的開發(fā)團隊”，這也似乎承載了他在華強北轉型的希望。

一度，華強北流傳著“一米柜臺走出五十個億萬富翁”的傳說；一度，華強北也傳出所謂的“一夜空城”。或許，實際上并沒有那么夸張，也不能以偏概全，但不可否認的是，在市場大環(huán)境和電商沖擊之下，一場守和離的艱難博弈正在進行，結果無法預料。“其實，情況也沒那么糟，華強北這個地方只要你用心，還是會有機會的。”莊老板如是說。美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)也顯示，從2010年至2016年，華強北片區(qū)的商鋪平均售價還是從每平方米122973元漲至191832元。

的確，很多人想逃，也有很多人前仆后繼，更多的故事將會在這里發(fā)生……“新華強北”是否依然誕生各種傳奇，我們拭目以待！